계약갱신요구권은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 세입자가 행사할 수 있는 권리입니다. 한 번 쓰면 2년을 더 살 수 있고, 이때 임대료 인상은 5% 이내로 제한됩니다.
제도 설명만 읽으면 간단해 보이지만 실제로는 통지 시점과 집주인의 거절 사유를 두고 갈리는 경우가 많습니다. 아래에서 상황별로 나눠 정리했습니다.
2026년 7월 기준, 계약갱신요구권은 만기 6개월 전~2개월 전에 행사하며 1회에 한해 2년이 보장됩니다. 갱신 시 임대료 증액은 5% 이내로 제한됩니다.
2년 살고 만기가 다가오는 세입자라면
가장 먼저 확인할 것은 날짜입니다. 만기가 2027년 3월 31일이라면 2026년 9월 30일부터 2027년 1월 31일 사이에 갱신 의사를 전해야 합니다. 이 기간을 넘기면 권리 행사 자체가 어려워집니다.
기간을 헷갈리게 만드는 지점이 하나 있습니다. 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결하거나 갱신한 계약은 만기 2개월 전까지지만, 그 이전 계약은 만기 1개월 전까지가 기준입니다. 본인 계약서의 최초 체결일과 갱신일을 먼저 확인해야 하는 이유입니다.
| 계약 시점 | 행사 가능 기간 | 확인할 서류 |
|---|---|---|
| 2020.12.10. 이후 체결·갱신 | 만기 6개월 전 ~ 2개월 전 | 계약서 체결일 |
| 2020.12.9. 이전 체결 | 만기 6개월 전 ~ 1개월 전 | 계약서 체결일 |
| 갱신 이력이 있는 경우 | 이미 1회 행사 시 추가 행사 불가 | 갱신계약서 |
기간을 놓친 상태에서 집주인이 아무 말을 하지 않고 만기가 지나면 묵시적 갱신으로 계약이 이어지기도 합니다. 다만 묵시적 갱신은 집주인이 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신 거절을 통지하지 않았을 때 성립하는 것이라, 세입자가 기대만 하고 기다릴 성격의 장치는 아닙니다.
집주인이 실거주를 이유로 거절했다면
집주인 본인이나 직계존비속이 실제 거주하려는 경우는 갱신 요구를 거절할 수 있는 사유에 해당합니다. 이때는 세입자가 갱신을 요구해도 계약이 이어지지 않습니다.
다만 거절해 놓고 실제로는 들어와 살지 않는 상황이라면 이야기가 달라집니다. 실거주를 사유로 갱신을 거절한 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우, 세입자는 손해배상을 청구할 수 있도록 법에 정해져 있습니다.
거절 통보를 받았다면 통보 내용과 날짜를 기록으로 남겨두시기 바랍니다. 문자나 메일처럼 남는 형태가 좋습니다. 이후 실거주 여부를 확인할 때 근거가 됩니다.
거절 사유는 실거주 하나만 있는 것이 아닙니다. 세입자가 2기분 이상 임대료를 밀렸거나, 임대인 동의 없이 전대했거나, 건물을 철거하거나 재건축해야 하는 경우 등도 법에서 정한 사유에 들어갑니다. 본인이 이런 사유에 해당하지 않는지 먼저 점검하는 편이 순서상 빠릅니다.
퇴거 후에도 확인할 방법이 남아 있습니다. 임차인이 살던 주택의 임대차 정보를 열람할 수 있도록 되어 있어, 갱신 거절 후 실제로 어떤 계약이 이루어졌는지 확인하는 경로로 쓰입니다. 구체적인 열람 절차는 관할 주민센터에 문의하면 안내받을 수 있습니다.
임대료를 5퍼센트 넘게 올려달라고 했다면
갱신 시 증액 상한은 5%입니다. 보증금 3억원짜리 계약이라면 최대 3억 1,500만원까지가 상한선입니다.
여기서 오해가 자주 생깁니다. 5%는 올릴 수 있는 상한일 뿐, 반드시 5%를 올려야 한다는 뜻이 아닙니다. 그 범위 안에서 협의로 정하는 것이고, 동결도 가능합니다.
보증금과 월세를 함께 올리는 경우에는 두 항목을 각각 5%씩 올리는 것이 아니라 환산한 전체 임대료 기준으로 계산합니다. 제시받은 금액이 상한을 넘는지 헷갈린다면 지자체 임대차분쟁조정위원회에 문의할 수 있습니다.
갱신 의사가 확실하다면 만기 4개월 전쯤, 기록이 남는 방식으로 먼저 통지하는 쪽을 권합니다. 마감에 가까워질수록 집주인이 이미 다른 세입자와 이야기를 진행했을 가능성이 커져 협의가 복잡해지기 때문입니다.
자주 묻는 질문
구두로만 갱신 의사를 전한 경우, 나중에 “들은 적 없다”는 주장이 나오면 입증이 어렵습니다. 통화를 했더라도 문자로 한 번 더 남겨두는 편이 안전합니다.
- 계약갱신요구권은 몇 번 쓸 수 있나요? 1회 한정입니다. 이미 한 번 행사해 2년을 연장했다면 그다음 만기에는 다시 쓸 수 없습니다.
- 묵시적 갱신이 되면 권리를 쓴 것인가요? 아무도 통지하지 않아 자동으로 연장된 묵시적 갱신은 갱신요구권 행사와는 별개로 봅니다.
- 갱신 후 중간에 나가도 되나요? 갱신된 계약 기간 중에도 세입자는 계약 해지를 통지할 수 있고, 통지가 집주인에게 도달한 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다.
지금 만기가 6개월 안쪽으로 들어왔다면 계약서에서 최초 체결일부터 확인하고, 통지 기한을 달력에 표시해 두시기 바랍니다. 세부 요건은 국토교통부 계약갱신요구권 안내에서 확인할 수 있습니다. 갱신과 함께 보증금 보호 장치도 점검하려면 전세보증금 반환보증 기관별 비교를 함께 보시면 됩니다.