1세대가 국내에 집 한 채만 보유하다가 팔면, 양도가액 12억원 이하까지는 양도소득세가 나오지 않습니다. 기본 조건은 2년 이상 보유이고, 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택이라면 2년 이상 거주 요건이 추가로 붙습니다.
문제는 이 요건을 “언제 기준으로 따지느냐”에서 자주 어긋난다는 점입니다. 특히 2025년 10월 규제지역이 서울 전역과 경기 일부로 크게 확대되면서, 같은 집이라도 취득 시점에 따라 거주 요건이 붙는지 여부가 달라질 수 있습니다. 기본 내용은 국세청 양도소득세 안내에서 확인할 수 있습니다.
2026년 7월 기준, 1세대 1주택 비과세는 양도일 현재 국내 1주택과 2년 이상 보유가 기본이며, 취득 당시 조정대상지역 주택은 2년 이상 거주가 추가됩니다.
양도가액이 12억원을 넘는 고가주택은 초과분에 해당하는 양도차익만 과세됩니다.
1주택인데 양도세를 정말 안 내도 될까?
비과세 판정의 첫 단추는 “내가 1주택”이 아니라 “우리 세대가 1주택”인지입니다. 배우자, 그리고 같은 주소에서 생계를 같이하는 가족이 보유한 주택을 모두 합쳐서 셉니다. 본인 명의는 한 채여도 배우자 명의 주택이 있으면 세대 기준 2주택이 되어 비과세를 받지 못합니다.
주택 수는 양도일 현재를 기준으로 판단합니다. 분양권이나 조합원입주권도 주택 수 계산에 들어갈 수 있어서, 아파트 청약에 당첨된 상태라면 단순히 “집은 한 채”라고 보기 어렵습니다. 세대 분리가 됐는지, 오피스텔을 주거용으로 쓰고 있는지 같은 사정도 판정을 바꾸는 변수입니다.
따라서 매도 계약 전에 세대원 전체의 보유 현황부터 정리해 보는 것이 순서입니다. 상속으로 다른 주택의 지분 일부를 받은 경우처럼 본인이 미처 세지 못한 변수도 있습니다. 애매한 부분이 하나라도 있으면 계약 전에 확인하는 편이 계약 후에 다투는 것보다 훨씬 낫습니다.
12억원이 넘으면 세금이 어떻게 붙을까?
양도가액이 12억원을 넘어도 전액에 세금이 붙는 것은 아닙니다. 전체 양도차익 중 12억원 초과분에 해당하는 비율만 과세 대상이 됩니다. 산식은 “전체 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액”입니다.
예를 들어 7억원에 취득한 집을 15억원에 판다면 전체 차익은 8억원이지만, 과세 대상은 8억원 × (15억 − 12억) ÷ 15억 = 1억 6,000만원입니다. 여기에 장기보유특별공제와 기본공제가 다시 적용되므로 실제 세액은 더 줄어듭니다. 정확한 금액은 홈택스 양도소득세 모의계산으로 확인하는 것이 안전합니다.
2년 보유·거주 요건은 어떻게 따질까?
보유 기간은 취득일부터 양도일까지로 계산하며, 2년을 채워야 합니다. 거주 요건은 모든 주택에 붙는 것이 아니라, 2017년 8월 3일 이후 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택에만 적용됩니다. 즉 양도 시점이 아니라 취득 시점의 지정 여부가 기준입니다.
거주 요건이 붙는 경우, 거주 기간은 보유 기간 중에 통산해 2년을 채우면 되고 반드시 연속으로 살아야 하는 것은 아닙니다. 다만 전입신고만 해 두고 실제로는 살지 않았다면 거주로 인정받기 어렵습니다.
2025년 10월 대책으로 서울 전 지역과 경기 일부가 조정대상지역으로 지정되면서, 그 이후 취득분은 거주 요건 대상이 될 수 있습니다. 취득 시점의 지정 여부가 헷갈린다면 계약 전에 지정·해제 공고일과 본인의 취득일(잔금일)을 나란히 놓고 확인하는 순서가 안전합니다. 거주 요건은 취득 당시 기준으로 정해져서 나중에 바꿀 방법이 없기 때문입니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 주택 수 | 양도일 현재 1세대 1주택 |
| 보유 기간 | 취득일부터 2년 이상 |
| 거주 요건 | 취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주 |
| 가격 기준 | 양도가액 12억원 초과분은 과세 |
조정대상지역에서 나중에 해제된 뒤 팔더라도, 취득 당시 지정 상태였다면 거주 요건은 사라지지 않습니다.
지정 공고일 전후 계약·잔금 여부에 따라 판정이 갈리므로, 국세상담센터 126에서 확인한 뒤 매도 일정을 잡으세요.
일시적 2주택도 비과세가 될까?
이사 때문에 새집을 먼저 사서 잠시 2주택이 된 경우라면 특례로 비과세가 가능합니다. 다만 세 가지 조건을 모두 갖춰야 합니다.
- 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤 신규주택을 취득할 것
- 종전주택 자체가 2년 보유(해당 시 거주) 등 비과세 요건을 갖출 것
- 신규주택 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 팔 것
“3년 안에만 팔면 된다”로 단순하게 기억하면 위험합니다. 앞의 두 조건이 빠지면 3년 기한을 지켜도 특례가 적용되지 않고, 상속·혼인·동거봉양으로 2주택이 된 경우는 별도 특례를 따로 따져야 합니다. 실제로 처분 기한 판정을 잘못 알아 억대 세금을 추가로 낸 사례도 보도된 바 있습니다.
이사 계획이 확정됐다면 신규주택 잔금일 기준으로 3년을 역산해 종전주택 매도 일정부터 잡는 쪽이 유리합니다.
기한을 넘기면 특례 적용이 어려운데, 시장 상황에 따라 매도에 걸리는 기간은 생각보다 길어질 수 있기 때문입니다.
매도를 검토 중이라면 지금 홈택스 양도소득세 모의계산으로 예상 세액을 확인하고, 거주 요건이나 일시적 2주택처럼 사례마다 판정이 갈리는 부분은 취득·양도 날짜를 정리해 국세상담센터 126에 문의하는 것이 정확합니다. 갈아탈 새집의 세금까지 함께 계산하려면 취득세 계산 방법, 6억 이하 1% 세율부터 순서대로 글을 이어서 확인하세요.