전세사기 예방 체크리스트, 계약 전 확인 총정리

전세사기를 막는 방법은 계약 전 등기부등본 확인, 계약 당일 특약, 잔금일 전입신고와 확정일자 세 단계로 압축됩니다. 순서가 하나라도 어긋나면 보증금을 지키는 힘이 약해집니다.

아래에서 단계별로 무엇을 확인해야 하는지, 실제로 자주 빠뜨리는 지점이 어디인지 정리했습니다.

계약 전에 등기부등본에서 무엇을 봐야 하나요?

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 나뉩니다. 표제부에서는 등기된 주소와 호수가 계약하려는 집과 정확히 같은지 봅니다. 다세대주택은 호수 표기가 실제와 다른 경우가 있어 특히 확인이 필요합니다.

갑구에서는 소유자가 계약서에 적힌 임대인과 같은 사람인지 확인합니다. 을구에서는 근저당권과 전세권을 봅니다. 근저당 채권최고액과 내 보증금을 더한 금액이 집값에 가까울수록 위험이 커집니다.

근저당이 있다면 금액을 직접 계산해 보시기 바랍니다. 시세 3억원인 집에 채권최고액 1억 2천만원의 근저당이 잡혀 있고 내 보증금이 1억 8천만원이라면, 둘을 더한 3억원이 시세와 같아집니다. 경매로 넘어가면 낙찰가는 시세보다 낮게 형성되는 것이 보통이라, 이 정도 비율이면 보증금 전액을 회수하기 어려운 구간에 들어갑니다.

가압류, 가처분, 신탁등기가 있는지도 함께 봐야 합니다. 특히 신탁등기가 되어 있으면 등기부상 소유자가 아니라 신탁회사가 처분 권한을 가지는 경우가 있어, 임대인과만 계약하면 보증금을 돌려받기 어려워질 수 있습니다.

전입신고와 확정일자는 언제까지 해야 하나요?

전입신고는 이사한 날부터 14일 이내에 읍·면·동 주민센터를 방문하거나 정부24에서 할 수 있습니다. 확정일자는 임대차계약서를 지참해 주민센터에서 받습니다.

둘의 역할이 다릅니다. 전입신고로 생기는 것이 대항력이고, 확정일자로 생기는 것이 우선변제권입니다. 대항력은 집이 팔려도 계속 살 수 있게 해주고, 우선변제권은 경매로 넘어갔을 때 배당 순위를 잡아줍니다.

둘 중 하나를 먼저 해야 한다면 전입신고 쪽을 권합니다. 대항력은 전입신고가 있어야 생기고, 그 효력이 신고한 다음 날 0시부터 발생하기 때문에 하루라도 빨리 접수하는 것이 순위 다툼에서 유리하기 때문입니다.

보증금을 지킬 장치는 무엇이 있나요?

가장 확실한 방법은 보증금 반환보증에 가입하는 것입니다. 주택도시보증공사를 비롯한 기관에서 취급하며, 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 지급합니다.

계약 전 위험정보를 한 번에 확인하는 도구도 있습니다. 주택도시보증공사의 안심전세 앱에서 등기, 확정일자, 전입세대, 세금 체납 정보 등을 조회할 수 있습니다. 정부는 임대인 동의를 받아 정보를 확인하는 방식의 서비스를 2026년 9월부터 제공할 계획이라고 밝혔습니다.

보증 가입은 계약 직후에 알아보는 편이 좋습니다. 가입 가능 기간과 요건이 정해져 있어 시점을 놓치면 가입 자체가 막힐 수 있고, 집의 부채 비율에 따라 가입이 거절되는 경우도 있습니다. 가입이 안 되는 집이라는 사실 자체가 위험 신호로 읽히기도 합니다.

단계	확인 항목	시점
계약 전	등기부 갑구·을구, 신탁등기 여부	계약서 작성 전
계약일	임대인 신분 확인, 특약 기재	계약금 입금 전
잔금일	등기부 재확인, 전입신고, 확정일자	당일

계약 당일에 놓치기 쉬운 것은 무엇인가요?

첫째, 계약 상대가 진짜 소유자인지입니다. 신분증과 등기부상 소유자 정보를 대조하고, 대리인이 나왔다면 위임장과 인감증명서를 확인합니다.

둘째, 입금 계좌입니다. 보증금은 등기부상 소유자 명의 계좌로 보내는 것이 원칙입니다. 공인중개사나 제3자 계좌로 보내달라는 요청은 그 자체로 점검이 필요한 신호입니다.

셋째, 계약 전에 뗀 등기부를 그대로 믿는 것입니다. 며칠 사이에 근저당이 새로 잡히는 일이 있기 때문에, 잔금 직전에 최신 등기부로 다시 확인해야 합니다.

계약을 앞두고 있다면 대법원 인터넷등기소에서 등기부등본부터 열람하고, 주택도시보증공사 전세사기예방센터의 확인 항목을 계약서 작성 전에 한 번 훑어보시기 바랍니다. 보증 가입까지 검토 중이라면 전세보증금 반환보증 기관별 비교에서 조건을 비교할 수 있습니다.