종합부동산세는 연말에 내는 세금이지만, 실제 일정은 가을 초입에 시작됩니다. 합산배제나 과세특례를 받으려면 고지서가 나오기 전에 미리 신고해 둬야 반영되기 때문입니다. 올해 고지서를 받을 것 같은 사람이 시기별로 무엇을 확인해야 하는지 질문 순서로 정리했습니다.
2026년 9월 기준, 종합부동산세 합산배제·과세특례 신고는 9월 16일~30일, 고지서는 11월 하순 발송, 납부는 12월 1일~15일입니다.
납부세액이 250만원을 넘으면 납부기한 뒤 6개월 안에 이자 없이 나눠 낼 수 있습니다.
나도 고지서를 받게 될까?
기준은 6월 1일입니다. 이날 보유한 주택의 공시가격을 사람별로 합산해, 그 합계가 9억원을 넘으면 과세 대상이 됩니다. 1세대 1주택자는 기준이 달라서 공시가격 12억원까지는 세금이 없습니다.
세금은 공시가격 합계에서 공제액을 뺀 뒤 공정시장가액비율 60%를 곱한 금액이 과세표준이 되고, 여기에 세율을 적용해 계산됩니다. 예를 들어 공시가격 15억원짜리 한 채를 가진 1세대 1주택자라면 12억원을 뺀 3억원의 60%인 1억 8천만원이 과세표준입니다. 이 구간 세율은 0.5%라 세액공제 전 종부세는 90만원이고, 여기에 농어촌특별세 20%가 따로 붙습니다.
과세는 사람 단위입니다. 부부가 한 채씩 갖고 있으면 각자 공시가격을 따로 보므로, 세대 합산이 아니라 명의자별로 9억원 기준을 적용합니다. 고지 여부는 11월 하순 우편 고지서가 오기 전에도 홈택스나 손택스 고지 내역에서 확인할 수 있습니다.
1세대 1주택자는 나이와 보유 기간에 따라 세액공제를 받습니다. 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%이고 보유 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%입니다. 두 공제를 합쳐 80%까지 깎이므로 오래 산 고령자는 고지액이 크게 줄어듭니다.
9월에 미리 해야 할 일은?
합산배제·과세특례 신고입니다. 요건을 갖춘 임대주택, 종업원에게 무상이나 저가로 제공하는 사원용 주택, 기숙사, 건설사업자의 미분양 주택은 신고하면 합산 대상에서 빠집니다. 부부 공동명의 1주택자가 1세대 1주택 특례를 적용받으려는 경우도 이 기간에 신청합니다.
신고는 홈택스 신고·납부 메뉴의 종합부동산세에서 합니다. 한 번 신고한 임대주택은 소유권이나 전용면적에 변동이 없으면 다시 신고하지 않아도 됩니다. 반대로 임대 등록을 새로 했거나 공동명의 특례를 처음 적용받는 해라면 이번 9월이 첫 신고입니다.
9월 신고를 놓치면 12월 고지서에 특례가 반영되지 않은 세액이 나옵니다. 신고 후 요건을 지키지 못하면 감면받은 세액과 이자상당가산액을 다시 부과받을 수 있으니 요건 유지도 함께 챙겨야 합니다.
흐름을 정리하면 이렇습니다. 6월 1일 보유 현황 확정, 9월 16일~30일 특례 신고, 11월 하순 고지서 발송, 12월 1일~15일 납부입니다. 국세청은 세액을 계산해 고지하지만, 고지 내용과 다르게 계산된다고 보면 같은 기간에 직접 신고·납부하는 방법도 열려 있습니다.
한 번에 내기 어렵다면?
납부세액이 250만원을 넘으면 분납할 수 있습니다. 250만원 초과 500만원 이하는 250만원을 넘는 금액을, 500만원을 넘으면 세액의 절반 이하를 납부기한 뒤 6개월 안에 나눠 냅니다. 이 기간에는 이자상당액이 붙지 않습니다.
250만원을 넘는다면 분납을 신청하는 쪽이 유리합니다. 이자 없이 반년을 버는 셈이라 손해 볼 지점이 없기 때문입니다. 신청은 홈택스 고지 내역에서 분납 신청 항목을 고르면 되고, 나머지 금액은 다음 해 6월 15일까지 내면 됩니다.
| 납부세액 | 분납 가능 금액 | 분납 기한 |
|---|---|---|
| 250만원 이하 | 분납 불가 | 12월 15일 일시납 |
| 250만~500만원 | 250만원 초과분 | 납부기한 뒤 6개월 |
| 500만원 초과 | 세액의 50% 이하 | 납부기한 뒤 6개월 |
납부 자체는 홈택스 전자납부, 은행 계좌이체, 카드 납부가 모두 됩니다. 국세는 지방세와 달리 카드로 내면 납부대행 수수료가 붙어 신용카드 0.8%, 체크카드 0.5%를 납세자가 부담합니다. 금액이 크다면 계좌이체 쪽이 비용이 적습니다.
납부세액이 100만원을 넘는 1세대 1주택자라면 납부유예도 검토할 만합니다. 60세 이상이거나 5년 이상 보유했고 직전 연도 총급여 7천만원 이하·종합소득금액 6천만원 이하라는 조건을 모두 갖춘 뒤 담보를 제공하면, 주택을 팔거나 물려줄 때까지 납부가 미뤄집니다.
내년에는 무엇이 달라지나?
정부가 2026년 8월 발표한 세제개편안에는 1세대 1주택 기본공제를 거주 여부에 따라 14억원과 9억원으로 나누고, 공정시장가액비율을 70%로 올리는 내용이 들어 있습니다. 다만 이 안은 국회 심의를 거쳐야 하고, 적용 시기도 2027년 1월 1일 이후 납세의무 성립분부터로 잡혀 있습니다.
그러니 개편안을 기다리며 올해 신고를 미룰 이유는 없습니다. 2026년분 종부세는 현행 기준으로 계산되기 때문입니다. 국회 통과 여부와 최종 내용은 연말에 다시 확인하면 됩니다. 세율표와 납부 절차 원문은 국세청 종합부동산세 납부 안내에서 볼 수 있습니다.
지금 할 일은 6월 1일 기준 보유 주택의 공시가격을 합산해 대상인지 가늠하고, 임대주택이나 공동명의 특례가 있다면 9월 16일 홈택스 신고 일정을 달력에 적어 두는 것입니다. 같은 집에 붙는 재산세 고지 내역이 궁금하다면 재산세 고지서 없이 조회하는 법도 함께 보시기 바랍니다.